Huuraanpassing 2025

Samenvatting beleid

  • Habion volgt de Nationale Prestatieafspraken.
  • De huren worden gematigd verhoogd, met oog voor de betaalbaarheid.
  • Er wordt extra gelet op woningen met een laag energielabel.
  • Er is geen inkomensafhankelijke verhoging.
  • Habion kiest voor solidariteit en continuïteit: betaalbaar wonen nu én in de toekomst.

Terugblik huurbeleid 2024
In 2024 paste Habion de maximaal toegestane huurverhoging toe: 5,8% voor gereguleerde huurders en 5,5% voor geliberaliseerde huurders. Deze keuze was gerechtvaardigd door gestegen kosten, verhoogde AOW-uitkeringen (+7%), stijgende pensioenen (minimaal +3% bij vier van de vijf grootste fondsen) en een extra verhoging van de huurtoeslag (€750 miljoen). Daarnaast volgde Habion hiermee de lijn van andere woningcorporaties in haar regio’s. Belangrijk: woningen met energielabel E, F of G werden uitgesloten van huurverhoging, en er werd geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Solidariteit
Habion benadrukt haar rol als maatschappelijke organisatie zonder winstoogmerk. Huurinkomsten worden direct herinvesteerd in volkshuisvesting. Toch wordt de sector zwaar belast door overheidsmaatregelen zoals vennootschapsbelasting en beperkte renteaftrek (ATAD). Hierdoor staan corporaties voor lastige keuzes tussen huurverhoging, minder woningbouw of minder onderhoud. Habion kiest ervoor om huurders te ondersteunen, maar tegelijk te investeren in de volkshuisvestelijke taak.

Continuïteit
Door stijgende inflatie, bouw- en grondkosten is huurverhoging noodzakelijk om ook in de toekomst voldoende en betaalbare woningen te kunnen aanbieden. Voldoende huurinkomsten zijn essentieel voor onderhoud en vernieuwing van de woningvoorraad.

Betaalbaarheid
Sinds 2016 is de huursomontwikkeling gereguleerd. De Nationale Prestatieafspraken verlagen dit maximum voor 2025 naar 4,5% (was oorspronkelijk 6,1%). Tegelijkertijd wordt de huurtoeslag verder verhoogd. Uit NIBUD-onderzoek blijkt dat huurders gemiddeld minder van hun inkomen aan huur besteden (daling huurquote). Betaalbaarheid is dus mede verbeterd dankzij recente maatregelen.

Belangrijke recente maatregelen:

  • Geen huurverhoging in 2021.
  • Gerichte huurverlagingen in 2021 en 2023.
  • Stapsgewijze verhoging van de huurtoeslag, oplopend naar 1,7 miljard euro extra per jaar in 2026.

Uitgangspunten huurbeleid 2025
Habion baseert haar beleid op de Nationale Prestatieafspraken en interne afwegingen. De belangrijkste uitgangspunten voor 2025 zijn:

  1. Maximale huurverhogingen:
  • Lage segment: maximaal 5,0%.
  • Middensegment:
    • Contracten vanaf 1 juli 2024: 5,0% (niet de maximale 7,7%).
    • Contracten van vóór 1 juli 2024: 4,1%.
  • Hoge segment: maximaal 4,1% (gebaseerd op inflatie, niet cao-loonstijging).
  1. Differentiatie op energielabel:
  • Woningen met label A, B, C of D: huurverhoging toepassen.
  • Woningen met label E, F of G: geen huurverhoging.
  1. Geen inkomensafhankelijke huurverhoging: Habion verhuurt vooral aan AOW-gerechtigde huurders met vaak een zorgindicatie. Hun inkomen stijgt doorgaans niet, daarom wordt inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegepast.

Verantwoording huurverhoging per segment

Laag segment
Habion volgt de landelijke afspraken (4,5% gemiddelde huursomstijging). Er wordt rekening gehouden met:

  • Prijs-kwaliteitverhouding van woningen.
  • Inkomenspositie huurders.
  • Maatschappelijke context.

Specifieke maatregelen:

  • Huurverhoging gemaximeerd op mutatiehuur.
  • Huurgrenzen (aftoppingsgrenzen) zoveel mogelijk gerespecteerd.
  • Geen huurverhoging voor woningen met E, F of G label.
  • Prestatieafspraken met gemeenten worden nageleefd.

Middensegment
Habion maakt onderscheid:

  • Nieuwe gereguleerde huurcontracten (vanaf 1 juli 2024): verhoging 5,0% (niet 7,7%).
  • Oude geliberaliseerde contracten (vóór 1 juli 2024): verhoging 4,1%.

Reden: uit inventarisatie blijkt dat collega-corporaties ook niet de maximale 7,7% hanteren. Habion kiest bewust voor een matiging van de huurverhoging.

Relevante ontwikkelingen en aandachtspunten

WOZ-waarden:
Nieuwe WOZ-waarden zijn niet overal beschikbaar. Voor de huurprijsberekening wordt voorlopig uitgegaan van de waarden over 2024. Bij forse daling van WOZ-waarden kan eventueel een bijstelling volgen, maar de kans daarop wordt klein geacht.

Huurverlaging:
Huurders die in 2024 huurverlaging hebben gekregen wegens laag inkomen, mogen in 2025 geen huurverhoging krijgen als hun verlaging pas in 2025 ingaat.

Pensioenen:
De meeste pensioenfondsen verhogen de pensioenen licht in 2025 (gemiddeld iets onder de 2%).

Huurtoeslag:
Naast AOW en pensioenen is huurtoeslag essentieel voor bewoners. De toeslag is over 2023-2026 structureel verhoogd. In 2026 zal het totaal aan extra huurtoeslag uitkomen op 1,7 miljard euro per jaar ten opzichte van 2022.

Meer informatie
Meer informatie over de huurverhoging is te vinden op de website van de Rijksoverheid: Wat is de maximale huurverhoging in 2025? | Rijksoverheid.nl

Vragen?
Heeft u vragen over de huuraanpassing, neem dan contact op met uw beheerder. Wilt u weten wie de beheerder van uw woning is? Zoek onder Onze Woningen naar uw adres/woonplaats. In de rechterkolom ziet u de contactgegevens van de beheerder van uw woning.